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tài xỉu kiếm tiền:​东莞全面放开限购,首周新房成交量上涨九倍多?

时间:4周前   阅读:3

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本文来自微信公众号:财经十一人 (ID:caijingEleven),作者:郑慧、刘建中、陈汐,编辑:刘建中,头图来自:视觉中国


1月4日,每日经济新闻报道,2022年12月26日东莞全面放开限购之后,新房周成交量环比上涨950%。此报道中的“周”并非自然周,文中950%指的是2022年12月27日到2023年1月2日七天相对于2022年12月20日到2022年12月26日七天的涨幅。


这则消息给多房在手的投资者带来慰藉,也给清冷多时的楼市带来一丝暖意,因而迅速成为热议话题。


放开限购后,新房成交量立即大幅上升,这似乎说明政策颇有成效。甚至有人将其解读为楼市回暖的信号。


《财经十一人》查阅数据后发现,此报道与事实有较大出入。东莞全面放开限购之后,12月27日到1月2日七天比12月20日到12月26日七天,新房成交量实际仅上升约62%。上升62%似乎也不低,不能说明政策有效吗?完全不能!


这是因为对于房地产交易,以周为单位的短期数据非常不稳定。即使在没有外界刺激的条件下,两周之间也经常出现60%以上的增幅或40%以上的降幅。


对于不稳定数据,如果要相对科学、相对客观地评价政策效果,至少应该多选择一些可比案例,也就是多找到一些可分析数据。比如有十个样本数据,八个或以上出现了较大幅度的增长,才可以支持政策有效。但即使这样,也只能支持政策有效,而不能证明政策有效。


商品房成交上升了,但住宅成交下降了


上述报道引用了诸葛找房的数据,报道中称“东莞全面放开限购一周,新建商品房成交出现显著回升,过去一周(12月27日~1月2日)累计成交933套房源,周成交量环比上涨950%。”


下图来自上述报道。


图片来源:每日经济新闻


我们通过对比发现,诸葛找房的“新建商品房成交套数”,就是东莞市房产管理局发布的“商品房成交套数”。


东莞市全面放开限购的政策发布于12月26日。从万得数据库中提取数据可知,东莞市12月27日至1月2日七天的商品房成交总套数为1267套,而不是报道中的933套。其中,12月30日成交量应为334套,而不是报道中的0套。


放松之前12月20日~12月26日七天成交量应为783套,那么七天环比上涨幅度仅约62% (1267/783 - 1 = 61.8%)


特别注意,商品房交易可以分为住宅和非住宅两种。如果单看住宅成交会发现,政策发布后的七天,住宅成交总量比之前的七天还下降了14.9%(从552套降至470套)


如果只参考住宅数据,是否能够说,全面放开限购政策使得新建住宅成交量下降?这显然不合适。


反之,即使发布政策后成交量数据大幅上涨,也需要仔细甄别原因,不宜断定或暗示“政策导致成交量大幅上涨”。


周成交量本身不稳定


房地产交易量,如果以周为观察单位,数据本身具有不稳定性。以东莞市9月至12月各个自然周的成交情况为例:


图1:东莞市新建商品房周成交套数及环比增幅


图1显示,在这四个月中,有四次成交量环比增速在60%以上,有三次在-40%之下。10月最后一周(10月24日~10月30日)的环比增幅高达133%。


图2显示,若单看住宅,四个月中有三次环比增速在100%以上。图3显示,若单看非住宅,四个月中有四次涨幅超过100%。


以上这些大幅增长很多来自偶然因素,并非来自政策刺激。所以,东莞成交量上升62%不能说明政策有效。


图2:东莞市新建商品房(住宅)周成交套数及环比增幅


图3:东莞市新建商品房(非住宅)周成交套数及环比增幅


多数据评价政策效果


我们希望相对客观地评价“放开限购政策”的有效性,所以需要更多可分析数据。


目前可以找到八个数据,东莞本身可以产生四个数据。


东莞此前已放开部分区域的限购。2022年7月4日,东莞市住建局发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》,将莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区划分为限购区域,其他区域暂停实施住房限购政策。


东莞共有33个镇/街/园区。此政策发布后,28个区域暂停限购。此政策发布后,东莞限购区域仅剩莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区这五个区域。


2022年12月26日,东莞市住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。此文件将剩余的五个区域也纳入了暂停限购区域。至此,东莞限购全面放开。


限购放开不仅影响新建商品房交易,也会影响二手房交易。所以,两次放松前后的新建商品房和二手房成交数据变化,是可以用于分析政策是否有效的四个数据。


佛山比东莞放开的更早,所以佛山也可以产生四个数据。


佛山和东莞同属新一线城市,同属广东省,地理上相距不远。佛山的情况与东莞相似,都是先放开部分区域限购,再全域放开。(东莞的政策中明确“暂停”限购,并非完全取消限购。佛山在第二份全面放开的文件中也提到是“暂停”限购。)


佛山放松限购政策的具体情况如下。


2022年6月2日,佛山市住建局等部门发布《关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》,将限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。这三个区域外,其他区域暂停限购政策。


12月9日,佛山市暂停上述三个区域的限购,自此全面放开。

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东莞和佛山的八个数据见表1,具体计算过程见尾注1。



综合东莞、佛山发布取消限购政策前后一周的新建商品房和二手房成交数据,发现发布之后一周,环比数据四次上涨四次下跌,而大幅上涨仅1次。因此,不能支持政策有效。


房地产限购政策放开,对新建住宅和二手住宅交易都存在影响。上文统计对象为商品房,下面统计住宅成交数据。这八个数据见表2,具体计算过程见尾注1。



综合东莞、佛山发布取消限购政策前后一周的新建住宅和二手住宅成交数据,发布之后一周,环比数据出现三次上涨五次下跌。因此,不能支持政策有效。


放开限购有利于房地产市场回暖。但居民是否买房,还取决于收入增长预期、房价预期等因素。


讨论房地产交易是否回暖,使用半年数据相对可信。


2022年重点城市房地产交易情况


房地产市场回暖要看较长时间内的交易数据。使用较长时间的成交量数据,可以降低偶然性,增强可信度。表3列出了万得中数据完整的重点城市成交量变化情况。



从表3可以看出,2022年上半年大多数城市成交量同比大幅下降。2022年下半年,有三个城市的成交量环比显著上升:上海74.1%、厦门37.7%、惠州64.3%。半年交易量的环比变化可以说明这三个城市的房地产交易有所恢复。


尾注1:


7月4日,东莞第一次放松,新建商品房数据。


参考诸葛找房整理的东莞市商品房成交数据。由于7月4日数据缺失,我们统计政策发布前后六天的交易情况。


发布后六天商品房成交套数为1248套,发布前六天成交套数为1140套。政策发布后六天较发布前六天上涨约9.5%。


政策发布后六天新建住宅成交套数为821套,发布前六天住宅成交套数为392套。政策发布后,新建住宅成交上涨约109.4%。


所以,第一次部分放开限购后,东莞商品房周总成交套数仅小幅上升,而其中住宅的周成交套数环比大幅上升。


7月4日,东莞第一次放松,二手房数据。


参考诸葛找房整理的东莞市二手房成交数据。我们统计政策发布前后七天的交易情况,发布后七天成交套数为651套,发布前七天成交套数为592套。二手房成交套数环比上升约10%。


其中,政策发布后二手住宅七天成交套数为545套,发布前七天二手住宅成交套数为496套。二手住宅成交套数环比上升约9.9%。


12月26日,东莞第二次放松(全面放松),新建商品房数据。


上文有数据,发布后七天新建商品房成交量环比上升61.8%,其中住宅成交量环比下降了14.9%。


12月26日,东莞第二次放松(全面放松),二手房数据。


根据万得数据,发布后七天二手房总成交量为306套,发布前七天总成交量为432套。政策发布后周成交量环比下降29.2%。


其中二手住宅,发布后七天总成交量为277套,发布前七天总成交量为364套。政策发布后周成交量环比下降23.9%。


6月2日,佛山第一次放松,新建商品房数据。


根据万得数据,政策发布后七天新建商品房总成交量为3361套,发布前七天总成交量为3090套。政策发布后周成交量环比下降8.1%。


其中新建住宅,政策发布后七天总成交量为1486套,发布前七天总成交量为1332套。政策发布后周成交量环比下降10.4%。


6月2日,佛山第一次放松,二手房数据。


根据万得数据,政策发布后七天二手房总成交量为1142套,发布前七天总成交量为1300套。政策发布后周成交量环比下降12.2%。


其中二手住宅,政策发布后七天总成交量为876套,发布前七天总成交量为921套。政策发布后周成交量环比下降4.9%。


12月9日,佛山第二次放松(全面放松),新建商品房数据。


根据万得数据,政策发布后七天新建商品房总成交量为3315套,发布前七天总成交量为3228套。政策发布后周成交量环比上涨2.7%。


其中新建住宅,政策发布后七天总成交量为1430套,发布前七天总成交量为1028套。政策发布后周成交量环比上涨39.1%。


12月9日,佛山第二次放松(全面放松),二手房数据。


根据万得数据,政策发布后七天二手商品房总成交量为1099套,发布前七天总成交量为1172套。政策发布后周成交量环比下降6.2%。


其中二手住宅,政策发布后七天总成交量为840套,发布前七天总成交量为890套。政策发布后周成交量环比下降5.6%。


本文来自微信公众号:财经十一人 (ID:caijingEleven),作者:郑慧、刘建中、陈汐,编辑:刘建中

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